⏱️ Temps de lecture : 5 minutes | 🗓️ Article mis à jour en mars 2026
Vous êtes propriétaire bailleur ou vous envisagez d’investir dans l’immobilier locatif dans le 72500 ? La fiscalité immobilière a profondément changé en 2026. Entre la fin du Pinel, l’arrivée du dispositif Jeanbrun, et les régimes classiques (micro-foncier, réel, LMNP…), il est parfois difficile de s’y retrouver.
Je suis Denis Bardoux, conseiller immobilier IAD France à Montval-sur-Loir. Voici un guide clair et structuré pour comprendre tous les dispositifs fiscaux disponibles en 2026 — et choisir celui qui correspond à votre situation.
🏠 PARTIE 1 — La location nue (non meublée)
En location nue, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux selon le montant de vos revenus locatifs annuels.
📋 Tableau comparatif : Micro-foncier vs Régime réel (location nue)
| Critère | 🟢 Micro-foncier | 🔵 Régime réel |
|---|---|---|
| Plafond de revenus | Moins de 15 000 €/an | Pas de plafond |
| Abattement / Déduction | Abattement forfaitaire de 50 % (nouveauté 2026, était 30 %) | Déduction des charges réelles (travaux, intérêts, assurance, gestion…) |
| Déclaration | Simplifiée (case 4BE) | Déclaration 2044 détaillée |
| Déficit foncier | Non possible | Oui — jusqu’à 10 700 €/an imputable sur revenu global (21 400 € si travaux énergétiques) |
| Idéal pour | Peu de charges, petit patrimoine | Beaucoup de travaux ou de charges |
💡 Bon à savoir : Le micro-foncier passe à 50 % d’abattement en 2026 (contre 30 % auparavant) — une amélioration significative pour les petits bailleurs !
🛋️ PARTIE 2 — La location meublée (LMNP / LMP)
En location meublée, la fiscalité est différente : vos revenus sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non dans les revenus fonciers.
📋 Tableau comparatif : Micro-BIC vs Réel LMNP (location meublée)
| Critère | 🟢 Micro-BIC | 🔵 Réel LMNP |
|---|---|---|
| Plafond de revenus | Moins de 77 700 €/an | Pas de plafond |
| Abattement / Déduction | Abattement forfaitaire de 50 % | Déduction des charges réelles + amortissement du bien et du mobilier |
| Amortissement | Non | Oui — permet souvent de ramener les revenus imposables à zéro |
| Complexité | Simple | Nécessite un comptable |
| Plus-value à la revente | Régime des particuliers | Amortissements réintégrés depuis 2025 (attention !) |
| Idéal pour | Petits revenus locatifs meublés | Gros patrimoine, revenus locatifs importants |
⚠️ Attention nouveauté 2025 : Depuis 2025, les amortissements pratiqués en LMNP réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente. Cela peut augmenter l’imposition à la vente. À anticiper avec votre comptable.
🆕 PARTIE 3 — Le dispositif Jeanbrun : le nouveau cadre 2026
Entré en vigueur le 21 février 2026, le dispositif Jeanbrun remplace le Pinel avec une philosophie radicalement différente. Fini la réduction d’impôt directe — place à un mécanisme d’amortissement fiscal du bien immobilier, applicable sur l’ensemble du territoire, y compris le 72500 !
✅ Les principes clés du dispositif Jeanbrun
- Pas de zonage : applicable partout en France, dont Montval-sur-Loir et tout le 72500
- Amortissement fiscal du bien déductible des revenus fonciers (et imputable sur le revenu global !)
- Valable pour le neuf ET l’ancien avec travaux (travaux ≥ 30 % du prix d’achat)
- Engagement de location de 9 ans minimum
- Logement en immeuble collectif uniquement (pas de maison individuelle)
- Location à titre de résidence principale obligatoire
📋 Tableau des taux d’amortissement Jeanbrun
| Type de location | Amortissement annuel déductible | Condition de loyer |
|---|---|---|
| 🏠 Loyer intermédiaire | 8 000 €/an | Loyer légèrement sous le marché |
| 🏘️ Loyer social | 10 000 €/an | Loyer 30 % sous le marché (référentiel Loc’Avantages) |
| 🏚️ Loyer très social | 12 000 €/an | Loyer très bas + intermédiation locative possible |
| 🔨 Ancien avec travaux | Jusqu’à 21 400 €/an | Travaux ≥ 30 % du prix + DPE A ou B après travaux |
💰 Exemple chiffré dans le 72500
Vous achetez un appartement T3 à Montval-sur-Loir pour 90 000 € avec 30 000 € de travaux (soit 33 % du prix) :
- Loyer mensuel pratiqué : 420 € (loyer social)
- Revenus locatifs annuels : 5 040 €
- Amortissement déductible : 10 000 €/an
- Base imposable : 0 € (le revenu locatif est effacé par l’amortissement)
- Déficit reportable sur revenu global : jusqu’à 4 960 €
👉 Résultat : aucune imposition sur les loyers perçus pendant toute la durée de l’engagement — et une réduction de votre impôt sur le revenu global !
🗺️ PARTIE 4 — Les autres dispositifs encore actifs en 2026
📋 Tableau comparatif des dispositifs fiscaux 2026
| Dispositif | Type d’avantage | Applicable dans le 72500 ? | Valable jusqu’au |
|---|---|---|---|
| 🆕 Jeanbrun | Amortissement fiscal (location nue) | ✅ Oui — tout le territoire | À confirmer |
| 🏚️ Denormandie | Réduction d’impôt (ancien avec travaux en centre-ville) | ✅ Oui si commune éligible | 31/12/2027 |
| 🤝 Loc’Avantages | Réduction d’impôt 15 % à 65 % | ✅ Oui — tout le territoire | 31/12/2027 |
| 🛋️ LMNP réel | Amortissement (location meublée) | ✅ Oui | Indéterminé |
| 📉 Déficit foncier | Déduction travaux sur revenu global | ✅ Oui | 31/12/2027 (plafond majoré) |
| ❌ Pinel | Réduction d’impôt directe | Terminé depuis 01/2025 | — |
🤝 Loc’Avantages en détail
Ce dispositif encore méconnu offre des réductions d’impôt très attractives pour les bailleurs qui acceptent de louer moins cher :
| Niveau | Décote du loyer vs marché | Réduction d’impôt |
|---|---|---|
| Loc 1 | – 5 % sous le marché | 15 % des revenus locatifs |
| Loc 2 | – 30 % sous le marché | 35 % des revenus locatifs |
| Loc 3 | – 30 % + intermédiation locative | 65 % des revenus locatifs |
💡 Loc’Avantages nécessite une convention avec l’ANAH et un engagement minimum de 6 ans. Il est applicable sur tout le territoire — donc parfaitement adapté au 72500.
🎯 PARTIE 5 — Quel dispositif choisir selon votre profil ?
| Votre situation | Dispositif recommandé |
|---|---|
| Vous achetez un appartement ancien à rénover dans le 72500 | ✅ Jeanbrun (si immeuble collectif) + Déficit foncier |
| Vous voulez louer meublé avec peu de contraintes | ✅ LMNP micro-BIC |
| Vous avez beaucoup de charges et de travaux en meublé | ✅ LMNP réel |
| Vous avez peu de revenus locatifs en nu (< 15 000 €/an) | ✅ Micro-foncier (50 % d’abattement en 2026) |
| Vous voulez louer moins cher et réduire vos impôts | ✅ Loc’Avantages |
| Vous achetez dans un centre-ville à rénover | ✅ Denormandie |
❓ FAQ — Vos questions sur la fiscalité locative
👉 Le dispositif Jeanbrun est-il vraiment applicable à Montval-sur-Loir ?
Oui ! Contrairement au Pinel qui était limité aux zones tendues, le Jeanbrun s’applique sur tout le territoire français sans restriction géographique. Le 72500 est donc pleinement éligible.
👉 Peut-on cumuler plusieurs dispositifs ?
Certains se cumulent, d’autres non. Par exemple, Jeanbrun et déficit foncier peuvent se combiner. En revanche, on ne peut pas cumuler Jeanbrun et Loc’Avantages sur le même bien. Consultez un conseiller fiscal pour optimiser votre montage.
👉 Le micro-foncier est-il toujours intéressant en 2026 ?
Oui, et encore plus qu’avant ! L’abattement passe à 50 % en 2026 (contre 30 % auparavant). Si vos charges réelles sont inférieures à 50 % de vos loyers, le micro-foncier est la solution la plus simple et la plus avantageuse.
👉 Le LMNP est-il toujours intéressant malgré la réforme 2025 ?
Oui, le LMNP au régime réel reste très avantageux pour réduire l’imposition annuelle sur les loyers. Attention toutefois à bien anticiper l’impact à la revente avec votre comptable depuis la réforme sur les plus-values de 2025.
✅ En résumé
- ✔️ Le micro-foncier passe à 50 % d’abattement — plus avantageux que jamais
- ✔️ Le LMNP reste le roi de la location meublée malgré la réforme plus-value
- ✔️ Le dispositif Jeanbrun remplace le Pinel avec une logique d’amortissement applicable partout, dont le 72500
- ✔️ Loc’Avantages et Denormandie restent actifs jusqu’en 2027
- ✔️ Il n’y a pas de dispositif universel : le bon choix dépend de votre situation personnelle
⚠️ Cet article est informatif et ne remplace pas un conseil fiscal personnalisé. Consultez un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine pour optimiser votre situation.
📞 Vous souhaitez investir dans le 72500 et optimiser votre fiscalité ?
Je suis Denis Bardoux, conseiller immobilier IAD France, disponible du lundi au samedi de 9h à 19h.
📱 06 27 99 08 59 — ✉️ denis.bardoux@iadfrance.fr
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