PLU Montval-sur-Loir : votre adresse décide de votre projet
Un jardin de 1 000 m² à Château-du-Loir, à Montabon ou à Vouvray-sur-Loir n’offre pas les mêmes possibilités. J’accompagne les projets du secteur 72500 depuis 14 ans, avec près de 200 ventes, et je le constate à chaque estimation. La valeur d’une maison tient aussi à ce que son terrain autorise.
Pourquoi le PLU de Montval-sur-Loir mérite-t-il votre attention ? Parce que la commune réunit tous les visages du territoire : centre ancien, faubourgs, lotissements, campagne et vallée. Voyons ensemble ce que ces règles permettent, et ce qu’il faut vérifier avant de signer.
PLU Montval-sur-Loir : une règle écrite à 24 communes
Un PLUi en vigueur depuis avril 2021
Première surprise pour beaucoup de propriétaires : Montval-sur-Loir n’a pas de PLU communal. Les règles viennent du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) de la Communauté de communes Loir-Lucé-Bercé, qui compte 24 communes et 23 207 habitants.
Ce PLUi a été approuvé le 15 avril 2021, puis ajusté le 29 juin 2023 par une modification n° 1 et une révision allégée n° 1. La version applicable est celle du Géoportail de l’urbanisme, datée du 29 février 2024.
Concrètement, la règle dépend de votre secteur, pas de votre commune. Or Montval, commune nouvelle créée le 1er octobre 2016, en cumule plusieurs.
Une modification n° 2 annoncée, pas encore applicable
Une modification n° 2 et une révision allégée n° 2 ont été prescrites en octobre 2025. Un arrêté du 8 juin 2026 les a regroupées en un seul dossier. Au programme :
- des précisions dans le règlement ;
- de nouveaux changements de destination en zones agricoles et naturelles ;
- des ajustements des protections du patrimoine.
À Montval-sur-Loir, c’est le secteur de la parcelle qui fixe la règle. Le nom de la commune ne suffit jamais pour savoir ce qu’on peut construire.
📌 Le mémo
- Pas de PLU communal : c’est le PLUi Loir-Lucé-Bercé (24 communes) qui s’applique.
- Approuvé le 15 avril 2021, modifié le 29 juin 2023.
- Version de référence : Géoportail de l’urbanisme, 29 février 2024.
- Une modification n° 2 est en cours, mais pas encore applicable.
Du centre de Château-du-Loir à la vallée : où peut-on bâtir ?
Centre ancien et faubourgs : construire dans le fil de la rue
Montval est la seule commune du territoire dotée d’un centre ancien dense, classé Uaa. On peut y construire jusqu’à 12 mètres à l’égout du toit, c’est-à-dire au bas de la toiture. Les centres-bourgs voisins sont limités à 9 mètres.
Dans les faubourgs (Ub), la façade se place à l’alignement de la rue ou en retrait de 5 mètres au plus. Si elle ne touche pas la limite latérale, elle s’en écarte d’au moins 1,50 mètre. Concrètement, la rue garde son front bâti : on ne recule pas une maison au fond du jardin.
Pour les annexes, la hauteur est limitée à 3,50 mètres. Les clôtures montent à 1,80 mètre maximum, avec deux matériaux au plus.
Plus de huit hectares sur dix en campagne et en vallée
Plus de huit hectares sur dix sont classés en zone agricole ou naturelle :
Une maison existante peut tout de même évoluer :
- extension de 20 % de l’emprise existante, dans la limite de 150 m² cumulés ;
- annexes et piscine : 50 m² au total ;
- retrait de 5 mètres par rapport à la voie ;
- clôtures de 1,50 mètre maximum.
En zone A, une habitation ne dépasse pas 7 mètres, les autres bâtiments 15 mètres. Cinq bâtiments sont repérés pour un changement de destination, c’est-à-dire un changement d’usage. Les zones d’activités (Uz, 62 ha) ont leurs propres règles : implantation à l’alignement ou en retrait d’au moins 5 mètres, clôtures de 2 mètres, un arbre pour 8 places de stationnement.
Le PLUi ouvre la hauteur en cœur de ville et la plafonne fortement en campagne. Une maison de bourg et une longère n’ont donc pas du tout le même potentiel d’agrandissement.
📌 Le mémo
- Centre ancien (Uaa) : jusqu’à 12 mètres à l’égout, contre 9 mètres dans les bourgs voisins.
- Faubourgs (Ub) : façade dans le fil de la rue ou en retrait de 5 mètres au plus.
- Plus de 8 hectares sur 10 sont agricoles ou naturels.
- En campagne, extension limitée à 20 % de l’emprise et 150 m² cumulés.
Avant de signer : servitudes et risques à Montval-sur-Loir
⚠️ Terrain et inondation : deux vérifications prioritaires
Votre futur terrain est-il concerné par un risque ? Un plan de prévention des risques mouvements de terrain a été prescrit le 10 mars 2004 sur Château-du-Loir et Vouvray-sur-Loir. Un atlas des mouvements de terrain établi par la DDT est également référencé.
Des plans de prévention du risque inondation (PPRI) figurent aussi parmi les annexes du PLUi. Leur liste exacte, parcelle par parcelle, est à vérifier en mairie et sur Géorisques.
« Le contrôle des risques, mouvements de terrain comme inondation, est un contrôle que je fais systématiquement avant de préparer un dossier pour le notaire. »
— Denis Bardoux, conseiller immobilier IAD à Montval-sur-LoirCe que le PLU protège sur votre parcelle
Le règlement graphique repère plusieurs éléments à préserver :
Il compte aussi 19 emplacements réservés, c’est-à-dire des terrains gelés pour un futur équipement public. Le droit de préemption urbain permet à la collectivité d’acheter en priorité. Les ZNIEFF, les périmètres de monuments historiques et les éventuels sites SEVESO sont à vérifier auprès de l’INPN, de l’UDAP et de Géorisques.
Une haie protégée, une zone humide ou un emplacement réservé peut bloquer un projet. Mieux vaut le découvrir avant le compromis qu’après.
📌 Le mémo
- Mouvements de terrain : PPR prescrit le 10 mars 2004 sur Château-du-Loir et Vouvray-sur-Loir.
- Inondation : PPRI annexés au PLUi, à vérifier parcelle par parcelle.
- Haies, zones humides, patrimoine : autant d’éléments protégés sur le plan.
- 19 emplacements réservés et un droit de préemption urbain.
Diviser, agrandir, construire : ce que le PLU change pour votre projet
Le grand jardin en secteur pavillonnaire
Le secteur Uc, celui des extensions pavillonnaires, couvre 258 ha, soit 9,5 % de la commune. On y construit jusqu’à 7 mètres à l’égout du toit ou à l’acrotère, avec des annexes de 3,50 mètres au plus. Il faut 2 places de stationnement par logement.
En zone urbaine, le règlement ne fixe pas de plafond général d’emprise au sol : il joue sur la hauteur, l’implantation et l’aspect. Diviser un grand jardin peut donc s’envisager, à condition de loger ces places et l’accès. Les 10 OAP (orientations d’aménagement et de programmation) de la commune fixent aussi des règles d’implantation, de densité et d’accès.
« Après mes années dans le neuf, les OAP sont les premières pièces que j’ouvre. Mon conseil : demandez un certificat d’urbanisme avant toute promesse. »
— Denis Bardoux, conseiller immobilier IAD à Montval-sur-LoirAvant de vous engager : l’ordre des vérifications
- Identifier le secteur de la parcelle dans le PLUi, sur le Géoportail de l’urbanisme.
- Lire les règles du secteur et les OAP : hauteur, implantation, stationnement, accès.
- Contrôler les risques (mouvements de terrain, inondation) en mairie et sur Géorisques.
- Repérer les éléments protégés : haies, zones humides, patrimoine, emplacements réservés.
- Demander un certificat d’urbanisme avant toute promesse.
Le marché : la maison fait l’essentiel des ventes
Avec 99,5 ventes par an en moyenne entre 2022 et 2025, Montval-sur-Loir est le premier marché du territoire. La maison y domine largement :
Ces prix portent sur la surface bâtie, terrain non compris. Un terrain constructible ou divisible reste donc un atout à valoriser en plus.
Source : base DVF ; règlement du PLUi Loir-Lucé-Bercé.
Sur un marché porté par la maison, le potentiel du terrain fait la différence. Identifier son secteur et ses contraintes permet de fixer un prix juste dès le départ.
📌 Le mémo
- Pavillonnaire (Uc) : 7 mètres à l’égout et 2 places par logement.
- Pas de plafond général d’emprise en zone urbaine : la division peut s’envisager.
- Maisons : 1 316 €/m² médian, en hausse de +4,2 %.
- Le certificat d’urbanisme avant toute promesse.
En résumé
- Montval-sur-Loir relève du PLUi Loir-Lucé-Bercé, approuvé en 2021 et modifié en 2023.
- Les hauteurs vont de 12 mètres en centre ancien à 7 mètres en pavillonnaire.
- Plus de huit hectares sur dix sont agricoles ou naturels, avec des extensions plafonnées.
- Les risques de mouvements de terrain et d’inondation sont à vérifier avant tout achat.
- Une modification n° 2 est en cours : vérifiez toujours auprès de la mairie ou de la Communauté de communes.
FAQ
Quel document d’urbanisme s’applique à Montval-sur-Loir ?
Le plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) de la Communauté de communes Loir-Lucé-Bercé, approuvé le 15 avril 2021 et modifié le 29 juin 2023. Il n’existe pas de PLU propre à la commune. Une modification n° 2 est en cours : sa date d’approbation est à vérifier auprès de la Communauté de communes.
Peut-on diviser un terrain à Montval-sur-Loir ?
En secteur pavillonnaire Uc, le règlement ne fixe pas de plafond général d’emprise au sol, mais impose 7 mètres de hauteur maximum à l’égout et 2 places de stationnement par logement. Les OAP et les servitudes peuvent ajouter des contraintes. La faisabilité se vérifie avec un certificat d’urbanisme auprès du service urbanisme de la mairie.
Quelle hauteur peut-on construire dans le centre de Château-du-Loir ?
Dans le centre ancien classé Uaa, les constructions peuvent atteindre 12 mètres à l’égout du toit. Les annexes sont limitées à 3,50 mètres.
Peut-on agrandir une maison en zone agricole à Montval-sur-Loir ?
Oui, de façon limitée : l’extension ne dépasse pas 20 % de l’emprise au sol existante, dans la limite de 150 m² cumulés. Une habitation ne dépasse pas 7 mètres à l’égout, avec un retrait d’au moins 5 mètres par rapport à la voie.
Peut-on construire une piscine à Montval-sur-Loir ?
En zones agricoles et naturelles, les annexes, bassins et piscines compris, sont limitées à 50 m² au total. En zone urbaine, les règles applicables à une piscine sont à vérifier auprès du service urbanisme de la mairie de Montval-sur-Loir.
Montval-sur-Loir est-elle exposée à des risques naturels ?
Un plan de prévention des risques mouvements de terrain a été prescrit le 10 mars 2004 sur Château-du-Loir et Vouvray-sur-Loir. Des plans de prévention du risque inondation sont annexés au PLUi. La situation de chaque parcelle est à vérifier en mairie et sur georisques.gouv.fr.
Quel potentiel pour votre terrain ?
Secteur, contraintes, prix du marché : je vous aide à estimer votre bien à sa juste valeur, terrain compris, à Montval-sur-Loir et dans la vallée du Loir.
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Denis Bardoux
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