Immobilier à Beauregard : le quartier des familles à Château-du-Loir

Marché immobilier à Beauregard en 2026

Beauregard est un quartier de propriétaires occupants : pavillons des années 1970 à 2000, quelques petits collectifs, un ensemble de logements sociaux chemin Beauregard. La demande vient surtout de l’intérieur de la commune, de ménages déjà installés qui veulent plus grand sans changer d’école.

Prix des pavillons

Aucune source ne publie de prix propre au quartier : le repère officiel est la médiane communale, 1 159 €/m² pour une maison (Figaro Immobilier, estimations au 01/10/2026, indice de représentativité 1/5). Les ventes signées dans un rayon de 600 mètres autour de Beauregard donnent 1 160 €/m² sur 2021-2025. Un euro d’écart : Beauregard est, littéralement, le quartier médian de la commune, entre le centre (1 062 €/m² de ventes signées) et les abords de la gare (1 328 €/m²).

Ce chiffre ne dit rien de votre pavillon. Entre la médiane et le haut de la fourchette communale, il y a 584 € par mètre carré, soit environ 43 800 € sur une maison de 75 m², la surface médiane des ventes du quartier. Un pavillon rénové, de plain-pied ou sur un grand terrain a vocation à se placer au-dessus de la médiane ; un pavillon des années 1970 jamais isolé, en dessous.

Un marché stable, des comparables rares

Le paradoxe de Beauregard tient en deux chiffres. D’un côté, 161 ventes en cinq ans dans le rayon de 600 mètres, dont 150 maisons : le volume le plus élevé des quatre quartiers de Château-du-Loir. De l’autre, une surface médiane de 75 m² et un terrain médian de 385 m², loin du pavillon familial de quatre ou cinq pièces. L’explication la plus probable est géographique : Beauregard n’est qu’à un kilomètre du centre, et le cercle capte aussi des maisons de bourg plus petites. Beaucoup de ventes, donc, mais peu de vrais comparables pour un pavillon.

C’est cohérent avec l’étude de marché du bassin : les pavillons se transmettent, sortent rarement, et une estimation sérieuse doit remonter deux à trois ans en arrière pour trouver trois ventes réellement similaires. Le rythme récent va dans le même sens : 21 ventes en 2025, contre une moyenne d’environ 32 par an sur la période. Je n’en tire pas de tendance, seulement le constat que les références récentes sont rares. D’où un délai estimé de 8 à 14 semaines : une fourchette large, qui dépend surtout de la justesse du prix de départ.

Pourquoi les familles choisissent Beauregard

L’école dans le quartier

L’école élémentaire publique Beauregard est dans le quartier. Peu de secteurs du bassin offrent une scolarité primaire à pied. Avec le collège de Bercé et les lycées à proximité, une famille qui s’installe n’a aucun déménagement à prévoir avant le baccalauréat. Dans l’annonce, indiquez le temps à pied jusqu’à l’école.

Le plain-pied pour les aînés

L’autre clientèle, ce sont les retraités qui veulent du plain-pied sans s’éloigner des services. Beauregard est l’un des rares secteurs du bassin à en offrir du récent, et le pavillon de plain-pied récent sur plus de 800 m² de terrain compte parmi les biens rares. Avec un terrain médian de 385 m² dans les ventes du quartier, une parcelle de 800 m² en représente plus du double : un tel bien ne s’estime pas comme un pavillon ordinaire.

Deux de ces points appellent une réponse préparée. La voiture : on vit bien à Beauregard avec deux véhicules, moins bien avec un seul, et un garage double ou un sous-sol doit figurer en tête de l’annonce. Les logements sociaux : ils comptent pour certains acquéreurs, pas pour tous. Je préfère les mentionner sans détour, plutôt que de laisser un visiteur les découvrir en repartant.

Rues et micro-secteurs de Beauregard

Chemin Beauregard

Le chemin Beauregard accueille le groupe de logements sociaux repéré par la mairie. Pour un pavillon voisin, l’enjeu n’est pas de taire cette proximité mais de la préciser : vis-à-vis direct ou quelques rues plus loin, l’effet n’est pas le même. Mes sources n’indiquent pas le nombre de logements de cet ensemble ; la fiche se consulte auprès de la mairie de Montval-sur-Loir.

Lotissements périphériques

Les lotissements pavillonnaires de la périphérie concentrent les pavillons de 4 à 5 pièces avec garage et jardin clos recherchés par les familles. Mes sources ne les nomment pas un par un : je les désignerai par leur rue au moment de l’estimation. Troisième micro-secteur, la lisière du boisement de Beauregard : pour une maison qui la borde, le calme et la vue sur les arbres sont des arguments à photographier.

Écoles, commerces et transports à Beauregard

Écoles et carte scolaire

Dans le quartier, l’école élémentaire publique Beauregard. À proximité : écoles élémentaires Gabrielle Legras et Le Point du Jour, maternelles publiques Laurentine Proust et Grand Douai, collège public de Bercé (carte scolaire du secteur), lycées Racan et Maréchal-Leclerc-de-Hauteclocque, ensemble privé Saint-Jean.

Commerces et marchés

Une boulangerie et des services de proximité sur l’axe principal. E.Leclerc, Lidl, Aldi et le centre-ville sont à cinq minutes en voiture ; les marchés du mercredi et du samedi se tiennent à Château-du-Loir. La densité commerciale est faible : c’est la contrepartie du calme.

Transports et mobilité

Arrêts de cars scolaires et lignes Aléop en Sarthe sur l’axe de la RD 338, gare SNCF à environ 2 km, accès direct à la RD 338 vers Le Mans (environ 40 minutes) et Tours (environ 45 minutes). Des cheminements piétons mènent au centre ; les liaisons cyclables sont à vérifier en mairie. Le chantier du réseau de chaleur communal concerne le quartier en 2026 et peut gêner temporairement la voirie : prévenez l’acquéreur et choisissez vos créneaux de visite. Mes sources ne disent pas si les pavillons pourront s’y raccorder : question à poser en mairie avant d’en faire un argument.

Rénovation énergétique : ce que cela change au prix

Les pavillons des années 1970, souvent mal isolés, subissent une décote liée au diagnostic de performance énergétique ; ceux qui ont été rénovés sur ce point se situent dans le haut de la fourchette communale. Mes sources ne chiffrent pas cette décote pour Beauregard. Le chiffre de 10 à 20 % parfois avancé concerne le bâti ancien du centre et des faubourgs : je ne le transposerai pas tel quel à un pavillon. L’enjeu, lui, se mesure : environ 43 800 € sépare la médiane du haut de fourchette sur 75 m², et 1 743 €/m² est le prix d’une maison que l’acheteur n’a plus à rénover.

La réglementation renforce cet enjeu. Depuis le 1er avril 2023, la vente d’une maison classée F ou G impose un audit énergétique, étendu aux maisons classées E depuis le 1er janvier 2025. Pour un pavillon de 1970 non rénové, l’acquéreur aura donc en main un scénario de travaux chiffré : mieux vaut le connaître avant de fixer votre prix.

Biens recherchés et acquéreurs à Beauregard

Ce qui se vend le mieux

Les familles cherchent des pavillons de 4 à 5 pièces avec garage et jardin clos, les retraités des maisons de plain-pied. S’y ajoutent les terrains constructibles résiduels : si votre parcelle est grande, la possibilité d’en détacher une partie mérite d’être étudiée avec le service urbanisme de la mairie avant la mise en vente.

Les biens rares

Le pavillon de plain-pied récent avec plus de 800 m² de terrain et la maison familiale avec sous-sol complet et garage double. Le second répond directement à la dépendance à la voiture.

Qui achète

Familles avec enfants, cadres et professions intermédiaires travaillant au Mans ou sur la zone d’emploi castélorienne, retraités. Le parcours résume le quartier : on y entre comme primo-accédant, on y revient comme famille, on y finit en plain-pied.

Les ventes réalisées à Beauregard

La carte reprend les ventes de maisons et d’appartements des données publiques DVF entre 2021 et 2025. Dans un rayon d’environ 600 mètres autour du quartier, elle recense 161 ventes, dont 150 maisons, pour une médiane de 80 500 € et de 1 160 €/m², une surface médiane de 75 m² et un terrain médian de 385 m² ; 21 ont été signées en 2025. Ce cercle chevauche celui du centre : filtrez par surface et par terrain pour isoler les pavillons proches du vôtre.

Données DVF (DGFiP / Etalab), mutations 2021-2025. Le rayon de 600 m est indicatif et recoupe le centre historique : désactivez-le dans la carte pour voir toute la commune.

Faire estimer un pavillon à Beauregard

Quand les comparables manquent, la méthode fait le prix. Mes quatre étapes :

• Remonter le temps. Je cherche les comparables sur deux à trois ans, en ne gardant que les pavillons de surface, de terrain et d’époque proches du vôtre, même si le tri en élimine la plupart.
• Partir du diagnostic. DPE et, pour une maison classée E, F ou G, audit énergétique : je les lis avant de fixer le prix, pour situer votre pavillon parmi les rénovés ou parmi ceux à reprendre.
• Situer la maison dans le quartier. Temps à pied jusqu’à l’école Beauregard, distance à l’ensemble du chemin Beauregard, lisière du boisement : trois éléments qui différencient deux pavillons identiques.
• Mettre en avant ce qui répond aux contraintes. Garage double, sous-sol, chambre au rez-de-chaussée : ils répondent à la voiture et au plain-pied, les deux attentes qui reviennent.

Avec un prix démontré par de vrais comparables, le bas de la fourchette de 8 à 14 semaines est atteignable.

En résumé

• Médiane de référence : 1 159 €/m² pour une maison ; ventes signées autour du quartier : 1 160 €/m².
• Environ 43 800 € entre la médiane et le haut de fourchette sur une maison de 75 m².
• 161 ventes en cinq ans, mais une surface médiane de 75 m² : les vrais comparables de pavillons sont rares, et seulement 21 ventes en 2025.
• Délai estimé de 8 à 14 semaines ; évolution communale de −3 % sur un an, +5 % sur cinq ans.
• École élémentaire Beauregard dans le quartier, collège de Bercé en carte scolaire.
• Biens rares : plain-pied récent sur plus de 800 m², maison avec sous-sol complet et garage double.

Questions fréquentes

📊 D’où viennent ces chiffres ? Prix médians, fourchettes et évolutions : Figaro Immobilier, estimations au 01/10/2026 (indice de représentativité 1/5 pour Montval-sur-Loir). Ventes signées : DVF (DGFiP / Etalab), mutations 2021-2025, rayon indicatif de 600 m. Population : INSEE RP 2023. Écoles : annuaire de l’Éducation nationale (extraction du 09/11/2026). Logements sociaux et réseau de chaleur : mairie de Montval-sur-Loir, 2026. Les délais sont des estimations d’agence. Il s’agit d’indicateurs de marché par secteur, et non de l’estimation d’un bien précis.

Denis Bardoux, conseiller immobilier iad à Montval-sur-Loir et dans la vallée du Loir · 06 27 99 08 59 · denis.bardoux@iadfrance.fr