Vous cherchez à investir dans l’immobilier locatif sans vous ruiner, avec une vraie rentabilité et un marché que vous pouvez comprendre ? Le secteur du 72500 — Montval-sur-Loir, Château-du-Loir et la vallée du Loir — mérite toute votre attention. Ici, les prix restent accessibles, la demande locative est réelle, et les opportunités ne manquent pas.
Je suis Denis Bardoux, conseiller immobilier IAD France depuis plus de 14 ans sur ce territoire. Voici ce que je sais du marché locatif local, pour vous aider à investir avec lucidité.
📍 Le 72500 : un territoire sous-estimé, des atouts concrets
Le secteur du 72500 regroupe Montval-sur-Loir (Château-du-Loir, Montabon, Vouvray-sur-Loir) et ses communes voisines. Situé entre Tours et Le Mans, il bénéficie d’un accès direct à l’autoroute A28 et d’une gare SNCF avec des liaisons vers Paris en moins de deux heures.
Ce positionnement géographique est un véritable atout pour l’investissement locatif :
- Des actifs qui travaillent à Tours ou au Mans viennent s’y installer pour profiter d’un cadre de vie plus calme et de loyers bien inférieurs
- Des jeunes ménages et primo-accédants qui ne peuvent pas encore acheter cherchent à louer dans le secteur
- Des retraités en mobilité résidentielle qui cherchent un logement de plain-pied ou accessible
💶 Des prix d’achat qui permettent une vraie rentabilité
C’est là que le 72500 se distingue clairement. Contrairement aux grandes agglomérations, les prix d’acquisition restent très raisonnables :
- Maisons : entre 1 100 et 1 350 €/m² en moyenne
- Appartements : autour de 1 250 €/m²
- Un T2 ou T3 en bon état s’acquiert souvent entre 60 000 € et 95 000 €
À titre de comparaison, Tours centre affiche environ 3 000 €/m² et Le Mans tourne autour de 1 700 €/m². Investir dans le 72500, c’est donc entrer sur le marché à un coût d’acquisition bien moindre, tout en captant une demande locative locale réelle.
👉 Résultat : une rentabilité locative nette qui peut atteindre 5 à 6 %, ce qui est significativement au-dessus de la moyenne nationale.
🏠 Quels biens acheter pour louer dans le 72500 ?
Tous les biens ne se valent pas. Voici ce que j’observe concrètement sur le terrain :
✅ Les biens les plus demandés à la location
- T2 et T3 en centre-ville de Montval-sur-Loir : très recherchés par les jeunes actifs et les personnes seules. Loyers entre 380 € et 550 € charges comprises.
- Maisons 3 ou 4 pièces avec jardin : idéales pour les familles. Loyers entre 600 € et 800 € selon l’état du bien et la localisation.
- Logements de plain-pied ou accessibles : en forte demande avec le vieillissement de la population locale.
⚠️ Les biens à aborder avec prudence
- Les appartements anciens des années 1970-1980 nécessitant de gros travaux : attention à ne pas sous-estimer les coûts de remise aux normes.
- Les biens très isolés, sans accès aux transports ni aux commerces : la demande locative y est plus faible.
📊 Exemple chiffré : ce que peut rapporter un investissement type
Prenons un exemple concret. Vous achetez un appartement T3 à Montval-sur-Loir :
- Prix d’achat : 75 000 €
- Travaux de rafraîchissement : 8 000 €
- Coût total : 83 000 € (frais de notaire inclus)
- Loyer mensuel : 480 €
- Loyer annuel : 5 760 €
- Rentabilité brute : environ 6,9 %
Une fois les charges, la taxe foncière et la gestion locative déduites, on arrive à une rentabilité nette autour de 5 à 5,5 %. C’est solide.
🧾 Fiscalité : choisir le bon régime
L’investissement locatif s’accompagne toujours d’une réflexion fiscale. Sans me substituer à votre comptable ou conseiller fiscal, voici les grandes options à connaître :
📄 Location nue (régime réel ou micro-foncier)
- Si vos revenus locatifs sont inférieurs à 15 000 €/an, vous pouvez opter pour le micro-foncier avec un abattement forfaitaire de 30 %.
- Au-delà, le régime réel vous permet de déduire les charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, gestion, assurances).
🛋️ Location meublée (LMNP)
- Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) permet d’amortir le bien et le mobilier, réduisant ainsi significativement la base imposable.
- Très intéressant pour les T2 ou T3 meublés loués à des étudiants ou jeunes actifs mobiles.
💡 Dans tous les cas, je vous recommande de consulter un expert-comptable spécialisé en immobilier avant de vous lancer.
🌿 Une opportunité supplémentaire : la location saisonnière
La vallée du Loir attire des visiteurs tout au long de l’année grâce à ses caves troglodytiques, ses vignobles, ses randonnées et ses rivières. Des villages comme Poncé-sur-le-Loir ou Ruillé-sur-Loir sont très appréciés en tourisme vert.
Pour un bien bien situé et bien équipé, la location courte durée (Airbnb, Gîtes de France…) peut offrir une rentabilité encore supérieure à la location classique, notamment sur les périodes de mai à septembre.
⚠️ Pensez toutefois à vérifier les règles locales et les obligations fiscales liées à ce type de location avant de vous lancer.
❓ FAQ – Vos questions sur l’investissement locatif dans le 72500
👉 Est-ce qu’il y a vraiment de la demande locative à Montval-sur-Loir ?
Oui. La demande est portée par des actifs travaillant dans les agglomérations voisines, des jeunes ménages, et des personnes âgées cherchant un logement adapté. La vacance locative reste faible sur les biens en bon état.
👉 Vaut-il mieux acheter un appartement ou une maison pour louer ?
Les deux fonctionnent bien. Les appartements T2/T3 sont plus faciles à louer rapidement. Les maisons avec jardin attirent des locataires plus stables sur le long terme.
👉 Faut-il rénover avant de louer ?
Un bien propre, fonctionnel et aux normes (DPE correct) se loue bien plus vite et justifie un loyer plus élevé. Les logements classés F ou G seront progressivement interdits à la location.
👉 Puis-je emprunter pour investir sans apport ?
C’est de moins en moins facile, mais pas impossible. Les banques regardent votre taux d’endettement global et la cohérence du projet. Un dossier bien préparé et un bien dont les loyers couvrent une grande partie de la mensualité restent des atouts.
✅ En résumé : pourquoi investir dans le 72500 ?
- ✔️ Des prix d’acquisition accessibles comparés aux grandes villes
- ✔️ Une rentabilité locative attractive (5 à 6 % net)
- ✔️ Une demande locative stable et diversifiée
- ✔️ Un cadre de vie recherché qui attire de nouveaux habitants
- ✔️ Des opportunités variées : location classique, meublé, saisonnier
📞 Vous souhaitez discuter d’un projet d’investissement locatif dans le 72500 ?
Je suis Denis Bardoux, conseiller immobilier IAD France, disponible du lundi au samedi de 9h à 19h.
📱 06 27 99 08 59 — ✉️ denis.bardoux@iadfrance.fr
Parlons de votre projet ensemble. Sans engagement, avec des chiffres concrets et une vraie connaissance du terrain.